Chung cư có phải mua bảo hiểm cháy nổ không?

Từ ngày 01/7/2025, quy định về bảo hiểm cháy nổ bắt buộc sẽ được siết chặt hơn. Nhà chung cư, tập thể cao từ 5 tầng hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² sẽ phải tham gia bảo hiểm cháy nổ. Trước đây, điều kiện áp dụng chỉ dành cho nhà từ 7 tầng hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m³.

Ai phải mua bảo hiểm cháy nổ chung cư?

Theo khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2023, mọi chủ sở hữu căn hộ chung cư bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có nghĩa vụ tham gia bảo hiểm cháy nổ đối với phần tài sản thuộc diện bắt buộc. 

Riêng Khoản 1 Điều 4 Nghị định 67/2023/NĐ-CP cũng nêu rõ, cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khi thuộc diện phải tham gia bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cần mua gói bảo hiểm này tại các doanh nghiệp được cấp phép triển khai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng, nhằm quản lý thống nhất hoạt động bảo hiểm cháy nổ trên toàn quốc.

Như vậy, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ cho chung cư trong giai đoạn tòa nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của mình. Khi căn hộ đã bàn giao, cư dân trở thành người phải đóng phí bảo hiểm cho phần diện tích sở hữu riêng. Quy định này phân định rõ ràng trách nhiệm giữa chủ đầu tư và người mua nhà đồng thời khuyến khích cư dân chủ động bảo vệ tài sản của chính mình.

Trường hợp nào không mua bảo hiểm cháy nổ chung cư? 

Tuy nhiên, trách nhiệm mua bảo hiểm không áp dụng trong một số trường hợp:

Khi quyền sở hữu đã được chuyển giao

Khi cư dân nhận bàn giao căn hộ, phần sở hữu riêng như nội thất, thiết bị hay tài sản cá nhân sẽ thuộc về mỗi chủ hộ. Việc tham gia bảo hiểm cháy nổ cho phần tài sản riêng là quyền và trách nhiệm của cư dân. Đối với phần sở hữu chung như hành lang, tầng hầm, thang máy, cư dân sẽ đóng góp kinh phí. Ban quản lý hoặc Ban quản trị tòa nhà sẽ đứng ra mua bảo hiểm cho toàn bộ phần này.

Khi dự án chưa hoàn thiện hoặc chưa bàn giao

Nếu tòa nhà còn trong quá trình xây dựng hoặc chưa có cư dân sinh sống, nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy nổ chưa phát sinh. Chỉ khi công trình hoàn tất, được bàn giao và đưa vào sử dụng, quy định mới bắt đầu có hiệu lực.

Khi công trình không thuộc diện quy định

Những chung cư không nằm trong danh mục cơ sở có nguy cơ cháy nổ cao theo Phụ lục II Nghị định 136/2020 có thể không phải tham gia bảo hiểm bắt buộc. Tuy vậy, các chung cư từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích trên 5.000 m³ thường sẽ thuộc diện bắt buộc mua.

Tóm lại, chủ đầu tư chỉ phải mua bảo hiểm khi còn giữ quyền quản lý. Sau khi bàn giao, cư dân và Ban quản lý sẽ chịu trách nhiệm cho từng phần tài sản riêng và chung.

Mức phí và cách tính bảo hiểm cháy nổ chung cư

Mức phí bảo hiểm cháy nổ chung cư được tính dựa trên giá trị căn hộ. Nếu tòa nhà có hệ thống chữa cháy tự động, phí là 0,05%/năm. Nếu không có hệ thống này, phí sẽ là 0,1%/năm.

Cách tính bảo hiểm cháy nổ chung cư như sau: 

Ví dụ: Căn hộ trị giá 1 tỷ đồng, không có hệ thống chữa cháy tự động. Mức phí sẽ là: 0,1% x 1.000.000.000 = 1.000.000 VNĐ/năm (chưa gồm VAT).

Đây là mức phí do Nhà nước quy định. Tuy nhiên, mỗi công ty bảo hiểm có thể áp dụng thêm các điều kiện riêng. Vì vậy, người mua nên liên hệ trực tiếp để biết số tiền cụ thể phải đóng.

Tham khảo thêm: Tỉ lệ phí và mức khấu trừ bảo hiểm cháy nổ

Hậu quả nếu không mua bảo hiểm cháy nổ chung cư

Hành vi không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc được xem là vi phạm hành chính theo điều 49 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định mức xử phạt cụ thể:

Tổ chức mua bảo hiểm sai nguyên tắc hoặc đóng phí không đúng quy định sẽ bị phạt 20–30 triệu đồng. Hành vi cấp Giấy chứng nhận bảo hiểm không đủ nội dung cũng bị xử phạt cùng mức.

Cơ sở thuộc diện bắt buộc nhưng không mua bảo hiểm sẽ chịu phạt từ 30–40 triệu đồng. Trường hợp không thực hiện trích nộp phí bảo hiểm cháy nổ để đóng góp kinh phí cho công tác phòng cháy chữa cháy, mức phạt tăng lên 40–50 triệu đồng.

Quy định này nhằm nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật, giảm rủi ro thiệt hại do cháy nổ trong các công trình, đặc biệt là nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, khu thương mại. Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không chỉ bảo vệ tài sản mà còn góp phần đảm bảo an toàn cho cư dân và cộng đồng.

Giải đáp thắc mắc phổ biến của cư dân chung cư liên quan đến bảo hiểm cháy nổ

Tôi mua căn hộ rồi, có cần mua thêm bảo hiểm cháy nổ không?

Nên mua. Hợp đồng chung thường chỉ bảo vệ phần sở hữu chung. Bảo hiểm riêng bồi thường thiệt hại nội thất và đồ đạc.

Nếu xảy ra cháy, bảo hiểm chung có bồi thường cho đồ đạc trong nhà tôi không?

Hợp đồng bảo hiểm do chủ đầu tư hay Ban quản trị mua thường ghi rõ phạm vi. Thông thường hợp đồng bảo hiểm chung bảo vệ kết cấu và tài sản chung. Đồ đạc cá nhân trong căn hộ thường không được chi trả trừ khi hợp đồng nêu rõ. Muốn chắc chắn, bạn cần đọc kỹ điều khoản hợp đồng bảo hiểm chung. Nếu hợp đồng có mục mở rộng cho nội thất, cư dân có thể được bồi thường theo bảng kê.

Bảo hiểm riêng mua ở đâu, thủ tục thế nào?

Bạn có thể mua ở các công ty bảo hiểm được cấp phép. Đơn vị phổ biến gồm Bảo Việt, PVI, MIC, PJICO, các doanh nghiệp có mạng bán hàng trực tuyến. Hồ sơ thường gồm: giấy tờ tùy thân, hợp đồng mua bán căn hộ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, bảng kê tài sản, ảnh hiện trường, giấy chứng nhận PCCC của tòa nhà nếu có.

Nếu ban quản trị chung cư không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thì sao?

Ban quản trị và chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính theo quy định. Mức phạt tùy từng hành vi và văn bản áp dụng. Trong thực tế, thiếu bảo hiểm gây rủi ro lớn cho cư dân. Khi không có hợp đồng, chi phí khắc phục sẽ do cư dân hoặc chủ đầu tư chịu. Ngoài phạt tiền, cơ quan quản lý có thể yêu cầu khắc phục, đình chỉ hoạt động khi có nguy cơ cao.

Tóm lại, chung cư bắt buộc phải có bảo hiểm cháy nổ cho phần sở hữu chung theo quy định pháp luật. Với phần sở hữu riêng, cư dân nên cân nhắc mua thêm để được bảo vệ toàn diện hơn. Chủ động tham gia bảo hiểm chính là cách thiết thực để bảo vệ tài sản, giảm rủi ro và an tâm hơn thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ban quản lý tòa nhà.